Jakie podatki zapłacisz, sprzedając mieszkanie lub dom?

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością uregulowania zobowiązań podatkowych wobec państwa. Zrozumienie, jakie podatki od sprzedaży nieruchomości obowiązują, jest kluczowe dla uniknięcia nieprzyjemnych niespodzianek i zaplanowania transakcji w optymalny sposób. Przede wszystkim należy rozróżnić dwa główne podatki, które mogą wystąpić w takiej sytuacji: podatek dochodowy i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości – kiedy powstaje obowiązek?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości powstaje w sytuacji, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości. Okres ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Przykładowo, jeśli kupiłeś mieszkanie w grudniu 2020 roku, pięcioletni okres zaczyna biec od 1 stycznia 2021 roku i kończy się 31 grudnia 2025 roku. Jeśli sprzedasz to mieszkanie przed 1 stycznia 2026 roku, będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy. Stawka podatku wynosi 19% od dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży (cena nieruchomości) a kosztami uzyskania przychodu (np. cena zakupu, koszty remontów i modernizacji). Istnieją jednak pewne ulgi i zwolnienia, które mogą zmniejszyć lub całkowicie wyeliminować obowiązek zapłaty podatku.

Ulga mieszkaniowa – jak skorzystać ze zwolnienia z podatku?

Najpopularniejszym zwolnieniem z podatków od sprzedaży nieruchomości jest tzw. ulga mieszkaniowa. Pozwala ona uniknąć zapłaty podatku dochodowego, jeśli uzyskane środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Celami mieszkaniowymi są m.in. zakup nowego mieszkania, budowa domu, remont istniejącego mieszkania, spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cel mieszkaniowy. Należy pamiętać, że ulga ta przysługuje tylko wtedy, gdy uzyskane środki zostaną faktycznie wydatkowane na cele mieszkaniowe udokumentowane odpowiednimi fakturami.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – kiedy trzeba go zapłacić?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) występuje przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Jego wysokość wynosi 2% wartości nieruchomości. Kupujący jest zobowiązany do zapłaty tego podatku w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy kupna-sprzedaży. PCC nie występuje, jeśli sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT, co ma miejsce głównie przy zakupie nieruchomości od dewelopera.

Koszty uzyskania przychodu – co można odliczyć od podatku?

Obliczając podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, można odliczyć od przychodu koszty uzyskania przychodu. Do kosztów tych zaliczają się m.in. koszty zakupu nieruchomości, koszty notarialne, koszty remontów i modernizacji, koszty prowizji biura nieruchomości, a także inne wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu ze sprzedaży. Ważne jest, aby posiadać dokumenty potwierdzające poniesione wydatki, takie jak faktury, rachunki, akty notarialne.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie lub spadku

Sytuacja komplikuje się nieco, gdy nieruchomość została nabyta w drodze darowizny lub spadku. W takim przypadku okres 5 lat, po którym sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego, liczy się od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez darczyńcę lub spadkodawcę. Oznacza to, że jeśli darczyńca/spadkodawca nabył nieruchomość dawniej niż 5 lat przed datą darowizny/spadku, a ty ją sprzedasz natychmiast po otrzymaniu, to nie zapłacisz podatków od sprzedaży nieruchomości, ponieważ minął okres pięcioletni.

Jak prawidłowo rozliczyć sprzedaż nieruchomości z fiskusem?

Po sprzedaży nieruchomości, w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż, należy złożyć zeznanie podatkowe PIT-39. W zeznaniu tym należy wykazać przychód ze sprzedaży, koszty uzyskania przychodu oraz ewentualne zwolnienia i ulgi, z których korzystamy. Do zeznania należy dołączyć dokumenty potwierdzające poniesione wydatki oraz uprawniające do skorzystania z ulg i zwolnień. Warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby prawidłowo rozliczyć podatki od sprzedaży nieruchomości i uniknąć błędów, które mogą skutkować negatywnymi konsekwencjami.